老旧小区改造，独唱？合唱？
2020年， 3.9万个小区改造，已经进入年度冲刺期，总投资约一万亿，钱从哪里来？
图：通州西营前街-- 2018年老旧小区综合整治试点工程
一方面，国有资本为主导，中央预算内投资安排543亿元，国开行与建设银行预计向6省9市提供4360亿贷款。
另一方面，因缺口较大，也需要引入社会资本进行广泛参与。
以湖南株洲市为例，据政协委员介绍，老旧小区涉及改造户数约10万户。除部分可利用棚户区改造和国家“三供一业”分离移交改造政策资金以外，仍有约10亿元需通过市区两级财政或市场化投入，资金缺口较大。
一个城市就有10亿元缺口，可想而知全国各个地方的情况。
在旧改中引入社会资本，已成为各界共识。
连网友都如此评论：眼下各地老旧小区改造资金几乎全是财政兜底，老旧小区的独唱应该为合唱。
中建政研集团董事长助理、全联房地产商会城市更新分会专家顾问马海顺认为，在老旧小区改造中，社会资本的积极参与能够实现双赢。小区解决了资金难题，民营企业家找到了好项目。
而且，只有社会资本的引入，才能真正拉动经济，为保民生、促就业提供源动力。如果仍是政府投资，岂不又成了“左口袋换到右口袋”？
同时，社会资本的引入，能够让旧改的建设更加市场化，准确反映市场需求。以立体停车为例，最终考验运营的是用户买单的意愿、方式和能力。
社会资本如何参与老旧小区改造，实现双赢？
目标一致，又应如何执行落地呢？
2020年8月18日，在“第十二届全国既有建筑改造大会”上，筑福集团董事长、全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会副会长董有创新地提出“老旧小区改造BTO模式”。该模式可通过成立SPV平台公司，在老旧小区改造中进行资产证券化，解决项目改造中资金不足、政策技术不全面、百姓满意度不高等难题。
他信心满满地表示：“BTO模式将有效解决旧改中的核心问题 ，提升老旧小区改造的融资效率和经营效率。”
图：BTO模式商业路径
通过这一闭环的BTO模式，我们也可以总结出十四五阶段，地方政府进行旧改的创新模式思路。
第一，需要地方政府在综合规划时更贴近市场实际需求，既考虑整体社会效益，也考虑商业效益及短长期投资回报。
老旧小区改造是一项普惠民生的政策，为了让更多小区的改造顺利实施，则需要结合所在城市的规划，与社会资本进行合作，在公益和商业之间实现平衡。
图：立体停车库
以社区停车为例，民众实际需求量与建设规模是否匹配？谁来投资更具有普遍意义？既要科学规划，提升社区容积率，又要结合社会资本在投资中的实际需求，对运营规模和回报周期合理预期。例如，将一个地区的停车位集中规划，形成规模效应，加入智能化运营元素以提升效率。
旧改规划，需结合本地区的经济发展、人口水平、特色产业等实际，通过大数据预测改造后格局及回报，构建完整社区，部署社区真正需要的配套服务，提升社区韧性，降低居民生活成本，最终振兴带动地方经济。
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第二，需要具备丰富实践经验、具有综合实力的民营企业承接社区运营工作，制定符合趋势的运营计划，同时共同承担一部分风险。
在传统BTO模式下，基础设施项目的运营周期较长，成为社会资金进入的难点。作为社会资本代表的民营企业，是否愿意深度参与社区的改造工作，并认可较长的投资回报周期呢？
从实际角度，可参与到旧改中的民营企业一类是进行规划建设的领军企业，另一类则是具备强运营能力，可盘活社区资产的服务型企业。由地方政府、国有资本、国有企业和民营企业共同对旧改社区进行运营，并共同承担风险，是一种有效的尝试。
其中，运营作为关键环节，应由机制更加灵活、实践经验更丰富的民营企业进行主导，作出市场分析计划，确保合资企业的短期保障、长效收益。
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第三，需要国有资本、国有企业的支持及参与，特别是重点地区具有示范意义的试点项目。
老旧小区社会改造是一项由政府引领的长期事业，国家补贴作为政策性引导资金，带动国开行和建行的资金投入老旧小区改造项目，从资本和建设两方面形成合力，吸引社会资本进行长效管理和经营。
目前社会资本参与旧改项目的案例仍屈指可数，对于重点地区，如长三角、一带一路省份，需要示范类项目供更多民营企业、民间资本参考借鉴，进行更加广泛的复制，才能让更多老旧小区居民受益，带动更多二三线城市经济发展。
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第四，需要通过资产证券化，盘活资产，比如通过发行债券，引导民众参与到实体经济建设中来。
在BTO模式中，形成的资产包，通过类REITs等手段进行资产证券化。
一方面,老旧小区改造有益城市发展、居民生活，却存在巨大资金缺口，另一方面，中国民众的投资渠道匮乏，投资骗局时有发生。那么，是否可以引导民众参与到旧改项目的投资中呢？
8月初，国家发改委发布了关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知（发改办投资〔2020〕586号），我们或许可以从中找到答案。
我们来看一下《通知》对试点项目的类型的具体细分要求，主要包括的领域是：
仓储物流项目。
收费公路、铁路、机场、港口项目。
城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目。
城镇供水、供电、供气、供热项目。
数据中心、人工智能、智能计算中心项目。
5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。
智能交通、智慧能源、智慧城市项目。
国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等。
可以看出，其中的许多基础设施，都是服务于民生，需要进驻社区，与老旧小区改造进行结合的。让社会民众也参与其中，是不是恰好符合“取之于民，用之于民”的逻辑呢？
目前，老旧小区改造BTO模式已成为城市旧改的风向标，筑福集团的BTO模式正在山东、北京进行试点。最新消息是，作为该模式的提出者，筑福集团则刚刚宣布，计划通过这一模式联合其他央企、地企、资金方等组成SPV公司投资50亿元，支持区县十四五老旧小区改造，目前项目正在征集中。
